Réaliser un investissement locatif, est-ce la bonne solution ? La question est légitime, car il n’est pas toujours facile de savoir quoi faire.
Notre métier est justement de pouvoir vous aider à répondre à cette question et vous aider à trouver le dispositif d’investissement fait pour vous. Pour cela, n’hésitez pas à nous consulter pour définir ensemble quelle est la
meilleure solution pour vous.
Une fois la solution d'investissement choisie, nous pourrons vous proposer, grâce à nos partenariats (promoteurs et agents immobiliers) des biens correspondants à vos attentes.
Nous vous accompagnerons ensuite dans toutes étapes de votre achat et même après ! (contrat de réservation ou compromis, financement, signature Notaire, aide pour remplir votre déclaration fiscale, etc...)
Pour vous permettre de démarrer, voilà déjà quelques pistes de réflexion…
Une chose est certaine, l’investissement dans la pierre a toujours été considérée comme une valeur refuge.
Et même s’il peut y avoir des fluctuations, le marché de l’immobilier a toujours su montrer sa résilience.
L’immobilier locatif : est sécurisé et souvent plus rentable que la plupart des produits financiers non risqués tels que les fonds en euros peut être financé à crédit et vous permettre de vous constituer un patrimoine avec un effort d’épargne limité Mais une fois convaincu par l’avantage de réaliser un investissement dans la pierre, encore faut-il savoir lequel réaliser ?
Dans le neuf, dans l’ancien, de la location vide, meublée…etc
TOUR D’HORIZON
DE QUELQUES SOLUTIONS D’INVESTISSEMENTS DANS L’IMMOBILIER
LE DISPOSITIF PINEL :
Achat d’un logement neuf – location vide – revenus fonciers
Principe:
Vous faites l’acquisition d’un logement neuf pour sa mise en location pour une période d’au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans).
Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôts selon la durée de votre engagement de location
ENGAGEMENT LOCATION
REDUCTION D'IMPOTS
6 ans
9 %
9 ans
12 %
12 ans
14 %
Conditions à respecter :
1. Le bien ne doit pas excéder 300 000 € et doit être situé dans des zones géographiques déterminées.
2. Le logement doit être neuf et il doit respecter les normes énergétiques RT2012.
3. Le propriétaire doit respecter des plafonds à la location du logement (le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret qui dépend de la zone géographique du bien).
4. Le locataire doit également remplir des critères d’éligibilité.
Son revenu fiscal doit respecter les plafonds de ressources du dispositif Pinel, qui sont revalorisés chaqueannée.
Principe du PINEL + :
L'investissement est identique à celui du PINEL classique, mais avec la possibilité du maintien des taux de réduction d'impôts antérieurs (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans) si l'acquisition a lieu dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou selon des critères énergétiques et de qualité (conditions de surfaces habitables minimums, présence d'un extérieur avec une surface minimale et d'un diagnostic de performance énergétique de classe A).
À noter : L’investissement devra être réalisé avant le 31 décembre 2024.
LE STATUT LMNP (Loueur en meublé non professionnel) :
Achat d’un logement neuf ou ancien – location meublée – revenus BIC
Principe:
Vous faites l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, qui va vous permettre de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l’investissement et de ce fait percevoir des loyers nets d’impôt et nets de contributions sociales.
Charges déductibles :
Intérêts d’emprunt
Taxe foncière
Frais de notaire
Travaux d’aménagement
Charges de copropriété
Honoraires de cabinet comptable Amortissement du bien immobilier
Amortissement du mobilier
Principal avantage de la location meublée : les amortissements
En effet vous pouvez amortir jusqu’à 85% de la valeur immobilière de votre bien (sur 30 ans soit 2,5 à 4%par an)
et 100 % du mobilier (sur 5 à 10 ans)
La valeur du terrain (représente en moyenne 15% du montant de l’investissement immobilier global) ne s’amortit pas en droit français.
En LMNP, 2 solutions d’investissements possibles :
1. L'acquisition dans une résidence de services (EHPAD, résidence séniors, étudiante, tourisme, affaires) d'un bien neuf ou ancien :
Vous signez un bail commercial (de minimum 9 ans) avec le gestionnaire de la résidence, qui s'occupe de tout (vous n'avez aucun rapport direct avec les locataires)
votre loyer est garanti que votre bien soit occupé par un locataire ou non (sauf exception, vous ne pouvez pas occuper vous-même votre bien)
Si vous investissez dans le neuf ou en VEFA, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix de votre investissement soit 20%, soumis à certaines conditions (notamment le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans).
Les locations ne sont pas soumises à des plafonds de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage géographique.
2. L'acquisition d’un bien dans l’ancien (appartement ou maison) :
Vous signez un bail directement avec le locataire qui va occuper les lieux. Vous êtes en rapport direct avec lui, sauf si vous décidez de mettre votre bien en gestion (c’est-à-dire que vous déléguez la recherche et la sélection de vos locataires à une société dédiée).
C’est vous qui décidez de réaliser ou non des travaux dans votre logement
Les locations ne sont pas soumises à des plafonds de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage géographique.
A noter : un investissement en LMNP nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières.
Pour ce faire, il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable.
D’autre part, pour conserver son statut de LMNP, les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ TTCau titre de l’activité de loueur en meublé ou les recettes de cette activité doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux.
LE DEFICIT FONCIER :
Achat d'un logement ancien - location vide - revenus fonciers
Principe :
Vous faites l’acquisition d’un logement dans l’ancien, que vous louez vide et pour lequel les charges que vous allez déduire (notamment des travaux) sont plus importantes que les loyers perçus. C’est un dispositif très efficace fiscalement qui vient diminuer le montant des revenus imposables.
Le plafond de déduction du déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700€ (ou 15300€ dans certains cas particuliers). Toutefois, s’il n’est pas utilisé en totalité, l’excédent du déficit foncier peut être ensuite reporté et déduit :
durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
et durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers
Autre avantage, le dispositif n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d'impôt par an. Il peut donc se cumuler avec d’autres lois de défiscalisation.
Conditions à respecter :
Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.
Le propriétaire doit être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier).
Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.
A noter :le déficit foncier est doublé de 2023 à 2025. Pour permettre aux propriétaires-bailleurs de faire face aux travaux de rénovation énergétique,le déficit foncier a vu son plafond passer de 10 700 € à 21 400 € par an.
Les investisseurs pourront ainsi déduire plus de dépenses, sous trois conditions
Les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (devis accepté après le 05/11/2022).
Elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement.
Faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé E, F ou G doivent passer à une classe A, B, C ou D).
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